+7 (3812) 66-30-11, 66-30-12

«Риски при покупке новостройки»

На сегодняшний день можно сказать, что времена массового обмана покупателей жилья на рынке недвижимости прошли. Однако некоторые договоры, используемые при продаже новостроек, не исключают возможности двойных продаж квартир.


При покупки жилья на первичном рынке от всевозможных рисков дольщика максимально защищает договор долевого участия (ДДУ), заключенный в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ. Сначала этот договор регистрируется в Росреестре, и только потом дольщик может заплатить за свою будущую квартиру застройщику. С минимальным риском заключаются договоры переуступки права требования по договорам долевого участия, они также подлежат госрегистрации, однако оплата по ним производится, как правило, в день заключения договора. 

Приобрести квартиру в новостройке можно также через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Если потенциальному покупателю понравилась квартира в доме, которая продается через ЖСК, то особое внимание стоит уделить репутации застройщика. Если это известная организация, которая строит жилье много лет без серьезных нареканий и вовремя сдает дома, то смело можно оформлять договор. Если же информация неоднозначная, противоречивая, или же никаких данных о застройщике практически нет, от покупки лучше отказаться. 

Самым высоким риском обладает форма предварительного договора купли-продажи, поскольку такой документ свидетельствует лишь о намерении сторон заключить основной договор приобретения жилья в будущем. Именно этот вариант предполагает неограниченное заключение договоров по одной и той же квартире. Также риском является и то, что условия заключения основного договора могут измениться как по цене, так и по сроку без каких-либо штрафных санкций для застройщика. 

Двойная продажа одной и той же квартиры может произойти как по умыслу застройщика, так и непреднамеренно. К первому варианту относятся заведомо спланированные действия продавца новостройки, который стремится заключить как можно больше сделок и получить максимальную выгоду без выполнения обязательств по передаче жилья. В другом случае квартира может быть продана несколько раз по банальной невнимательности и отсутствию системы учета реализуемых квартир у компании-застройщика. В этом случае при выявлении двойной продажи застройщик должен будет предложить либо аналогичную квартиру, либо вернуть деньги покупателю.

Риск двойных продаж также может возникать вследствие взаиморасчетов между крупным инвестором и застройщиком. Последний, как правило, рассчитывается квадратными метрами со своими инвесторами, которые, в свою очередь, самостоятельно ищут покупателей. Поэтому риск двойных продаж при покупке квартиры у инвестора выше, чем у застройщика. 

Если покупатель новостройки все же понял, что не только он претендует на купленное им жилье, ему необходимо обратиться в суд, предоставив полный пакет документов, подтверждающих покупку новостройки. И в этом случае все будет зависеть от нескольких факторов: даты заключения договора, даты полной оплаты и даты регистрации. Календарная очередность будет иметь для суда весомое значение. 

Если двойная продажа произошла не по умыслу застройщика, а при определенном стечении обстоятельств, то он постарается найти компромисс с покупателем и предоставит другую квартиру дольщику, либо вернет деньги. Если же вопрос о возмещении убытка с недобросовестного застройщика решается в судебном порядке, то выплата будет осуществляться по исполнительному листу в соответствии с очередностью платежей. Если же застройщик обанкротился, то покупателю нужно будет встать в реестр кредиторов и рассчитывать на возмещение убытков из имущества банкрота, однако в данном случае вероятность выплаты достаточно низкая.

Решив приобрести квартиру в новостройке, покупателю не стоит надеяться только на свои силы, а желательно доверить этот вопрос профессионалам. Самым правильным решением в этом случае для покупателя является заключение договора на оказание услуги по приобретению квартиры с сертифицированной риэлторской компанией. Специалисты агентства недвижимости смогут рассказать о самом застройщике, истории его компании и репутации. Кроме того, риэлторы проверят всю разрешительную документацию на строительство по интересующему дому,  расскажут о планировке, качестве строительства, видах заключаемых договоров и формах оплаты. Также специалисты помогут оформить ипотеку на покупку новостройки или быстро и выгодно продать какую-либо жилплощадь для расчета за новую квартиру.